Vad kostar en tillbyggnad?
Publicerad 3 juli 2026 · Uppdaterad 8 juli 2026
En tillbyggnad i standardutförande – isolerad, med el och enklare VVS, färdiga ytskikt – kostar 20 000–40 000 kr/m², inklusive moms och före ROT. En enklare, förrådsliknande tillbyggnad utan VVS är billigare, 15 000–22 000 kr/m². Attefallshus och fristående garage prissätts helt annorlunda, eftersom de räknas som nybyggnation snarare än en tillbyggnad på ett befintligt hus – se tabellerna nedan för båda, och avsnittet om ROT-avdrag för varför den skillnaden spelar roll för din plånbok.
Tillbyggnad – pris per kvadratmeter
Priset för en tillbyggnad på ett befintligt hus styrs mest av om den har vatten och avlopp eller inte. En enkel förrådsliknande yta utan VVS är betydligt billigare per kvadratmeter än en yta med kök eller badrum.
Tillbyggnad – pris per m²
| Omfattning | Prisspann |
|---|---|
| Tillbyggnad – standard boyta, per m² | 20 000–40 000 kr/m² |
| Tillbyggnad – enkel, förrådsliknande, utan VVS, per m² | 15 000–22 000 kr/m² |
Inklusive moms, före ROT. Standard boyta gäller isolerad yta med el och enklare VVS samt färdiga ytskikt. Källorna är delvis oense i toppen: färdigprojektdata från verkliga anbud ligger omkring 25 % högre än guidesajternas kärnpris på byggarbetet – bandet ovan täcker båda. Våtrum, källare och påbyggnad på tak går över det övre bandet.
Attefallshus och fristående garage – pris
Priset sätts helt separat från en vanlig tillbyggnad, eftersom både attefallshus och fristående garage räknas som nybyggnation snarare än en tillbyggnad på ett hus du redan bor i – och omfattningen (byggsats, nyckelfärdigt eller komplett på plats) avgör mer än något annat vad du landar på.
Attefallshus och garage – pris per omfattning
| Omfattning | Prisspann |
|---|---|
| Attefallshus – byggsats (material, arbete tillkommer) | 120 000–500 000 kr |
| Attefallshus – nyckelfärdigt husleverans (excl. mark/VA/el-anslutning) | 450 000–1 200 000 kr |
| Attefallshus – komplett på plats (husleverans + mark/grund/anslutningar) | 600 000–1 200 000 kr |
| Fristående garage – per m² (kall/oisolerad stomme) | 5 000–20 000 kr/m² |
| Enkelgarage – ca 30 m², totalt | 150 000–320 000 kr |
| Isolerat dubbelgarage – totalt | 300 000–500 000 kr |
Inklusive moms. Byggsats-raden avser material – arbete tillkommer, och omfattningen varierar kraftigt mellan källor (stomme/skal-kit hos en, allt material för självbygge hos en annan). Nyckelfärdigt-raden är husleveransen exklusive mark, grund och VA/el-anslutning. Komplett-raden lägger ihop husleverans med mark, grund och anslutningar – den siffra som bäst svarar mot vad ett attefallshus faktiskt kostar på plats. Garageraderna avser fristående garage med en enkel, kall och oisolerad stomme; ett garage som byggs ihop med bostadshuset räknas i stället som en tillbyggnad. Ingen av dessa rader är ROT-berättigad – se avsnittet om ROT-avdrag nedan.
Räkneexempel: 20 m² tillbyggnad med ROT-avdrag
Läsexempel: 20 m² tillbyggnad, standardnivå, på ett befintligt hus
En tillbyggnad i standardutförande kostar 20 000–40 000 kr/m². För en 20 m² tillbyggnad ger det ett spann på 400 000–800 000 kr, inklusive moms och före ROT.
Eftersom det här är en tillbyggnad på ett hus du redan bor i – inte ett fristående attefallshus eller garage – kan ROT gälla för arbetsdelen. Med tabellens arbetsandel (50 %) skulle 30 % ROT på arbetskostnaden bli mer än det årliga taket räcker till i hela spannet, så avdraget stannar vid själva taket: 50 000 kr per person och år (räknat för en person här). Kostnaden efter avdrag blir då ungefär 350 000–750 000 kr.
Hade samma 20 m² i stället varit ett fristående attefallshus eller garage hade ROT-avdraget inte gällt alls – hela summan hade stått kvar, oavsett hur stor del av kostnaden som var arbete.
Räkneexempel, inte en offert. Till skillnad från attefall- och garageraderna ovan är kr/m²-siffran här själv den källbelagda uppgiften – att multiplicera den med en yta är alltså inte en påhittad uträkning, utan exakt vad källorna anger att priset avser. ROT-uträkningen bygger på tabellens egen arbetsandel (tillbyggnad.kvm-standard) och gäller bara arbetet, och bara vid tillbyggnad på befintligt hus – aldrig vid nybyggnation som attefallshus eller fristående garage.
ROT-avdrag: tillbyggnad ja, attefallshus och garage nej
Skillnaden mellan tillbyggnad och nybyggnation avgör om ROT-avdraget gäller, så ta den innan du räknar på ditt eget projekt.
Skillnaden avgör om du får något avdrag alls, inte bara hur stort det blir.
- Tillbyggnad på ett hus du redan bor i – ROT kan gälla. Byggs tillbyggnaden ihop med ett befintligt bostadshus räknas arbetet som en om- eller tillbyggnad av ett hus som redan finns. ROT-avdraget kan då gälla för arbetskostnaden – aldrig för material.
- Attefallshus – nybyggnation, inget ROT. Ett attefallshus är ett nytt, fristående hus, inte en om- eller tillbyggnad av ett befintligt. Det räknas som nybyggnation, och nybyggnation ger aldrig ROT-avdrag – oavsett hur mycket av kostnaden som är arbete.
- Fristående garage – nybyggnation, inget ROT. Samma princip gäller ett fristående garage eller en carport: det är ett nytt, fristående byggnadsverk. Byggs garaget i stället ihop med bostadshuset räknas det som en tillbyggnad, och då kan ROT gälla för arbetsdelen precis som för en vanlig tillbyggnad.
För en tillbyggnad på ett befintligt hus gäller ROT-avdragets vanliga ramar: avdraget är en andel av arbetskostnaden, aldrig av material, med ett tak per person och år. Källorna anger arbetsandelen i ett tillbyggnadsprojekt till ungefär 40–60 % av totalen – se räkneexemplet ovan för vad det brukar bli i kronor.
För attefallshus, fristående garage och andra nybyggnationer gäller inget av detta – inget ROT-avdrag alls, oavsett arbetsandel eller totalpris.
ROT-avdraget är 30 % av arbetskostnaden, max 50 000 kr per person och år (2026). Den tillfälligt höjda nivån (50 %) gällde till och med 31 december 2025. ROT och RUT delar ett gemensamt tak på 75 000 kr per person och år.
ROT gäller arbetskostnaden, inte material, och alla arbeten är inte ROT-berättigade. Kontrollera med din entreprenör och Skatteverket.
Källa: Skatteverket (hämtad 2026-07-02).
Att tänka på
Bygglov eller anmälan tar tid – räkna med veckor till månader innan du har besked, och det styr när du kan börja bygga oavsett hur snabbt entreprenören själv kan arbeta. Räkna med 2 000–30 000 kr i bygglovsavgift till kommunen, plus ritningar och projektering utöver det.
Reglerna för bygglov gjordes om den 1 december 2025: kravet på anmälan för det som tidigare kallades attefallsåtgärder togs bort, och fler mindre byggen kan göras utan lov. Exakta mått och höjder för komplementbyggnader och tillbyggnader ska läsas hos Boverket och stämmas av med din kommun – de kan dessutom variera med detaljplanen. Den här guiden ger dig därför ingen tumregel om storlek eller höjd; hör med din kommun eller Boverket för vad som gäller just ditt projekt innan du planerar utifrån ett antagande.
För ett attefallshus är husleveransen bara en del av notan. Mark, grund och anslutningar för vatten, avlopp och el kan enligt underlaget utgöra en stor del av vad ett komplett attefallshus faktiskt kostar på plats – se skillnaden mellan nyckelfärdigt-raden och komplett-raden i tabellen ovan innan du jämför ett pris du sett någon annanstans med ditt eget projekt.
Kvadratmeterpriset för en vanlig tillbyggnad är en solid utgångspunkt eftersom källorna faktiskt anger det per m² – men det gäller standard boyta. Ett kök eller badrum i tillbyggnaden, en källare, eller en påbyggnad på taket driver kostnaden över det övre bandet, och då är kvadratmeterpriset inte längre representativt.
Att bygglovsreglerna gjordes om den 1 december 2025 – med borttagen anmälningsplikt för tidigare attefallsåtgärder – framgår av regeringens och riksdagens beslut. Exakta mått och höjder anges inte här; de ska läsas hos Boverket och stämmas av med din kommun.[1],[2]
Vanliga frågor
Vad kostar en tillbyggnad per kvadratmeter?
En tillbyggnad i standardutförande – isolerad, med el och enklare VVS, färdiga ytskikt – kostar 20 000–40 000 kr/m², inklusive moms och före ROT. En enkel, förrådsliknande tillbyggnad utan VVS är billigare, 15 000–22 000 kr/m². Våtrum, källare och påbyggnad på taket driver priset över det övre bandet.
Vad kostar ett attefallshus?
Det beror helt på vad du räknar in. En byggsats (material, arbete tillkommer) kostar 120 000–500 000 kr. En nyckelfärdig husleverans, exklusive mark, grund och VA/el-anslutning, kostar 450 000–1 200 000 kr. Räknar du in mark, grund och anslutningar också – vilket är vad ett attefallshus faktiskt kostar på plats – hamnar du på 600 000–1 200 000 kr.
Får jag ROT-avdrag på en tillbyggnad?
Ja – men bara om tillbyggnaden byggs ihop med ett hus du redan bor i, och bara på arbetskostnaden, aldrig på material. Se avsnittet om ROT-avdrag nedan för hur mycket det brukar bli.
Får jag ROT-avdrag på ett attefallshus eller ett fristående garage?
Nej. Ett attefallshus och ett fristående garage räknas som nybyggnation – ett nytt, fristående hus respektive en ny, fristående byggnad – och nybyggnation ger aldrig ROT-avdrag, oavsett hur stor del av kostnaden som är arbete. Byggs garaget istället ihop med bostadshuset räknas det som en tillbyggnad, och då kan ROT gälla för arbetsdelen.
Vad kostar bygglov för en tillbyggnad?
Räkna med 2 000–30 000 kr i bygglovsavgift till kommunen, plus ritningar och projektering utöver det. Avgiften varierar mycket mellan kommuner – vad som kräver bygglov, vad som bara kräver en anmälan, och vilka mått eller höjder som gäller ändras också då och då. Kolla alltid med din kommun eller Boverket för vad som gäller just ditt projekt, snarare än en generell tumregel.
Källor
- [1]Regeringen – Nya regler för bygglov (pressmeddelande, dec 2025) – hämtad 2026-07-08.
- [2]Riksdagen – Ett nytt regelverk för bygglov (betänkande 2025/26:CU2) – hämtad 2026-07-08.
Prisspann bygger på sammanställda marknadsuppgifter (2026).
Prisuppskattningar från prismodell 2026.07-husmatch-v1. Detta är en uppskattning, inte en offert.